• Vivian Chong

投资新加坡店屋的五大原因

Updated: Oct 11



店屋。一个承载了新加坡历史记忆的特别建筑。


从1824年英国殖民地开始至1965年新加坡独立,店屋见证了早期先辈们南下到新加坡的奋斗史。店屋的变迁也记载了新加坡的历史发展。


如今,除了作为历史和文化遗产的见证之外,店屋也是许多海内外投资者热爱的投资项目。在探讨为什么店屋越来越受欢迎之前,让我们看看目前店屋在新加坡的走势。



店屋买卖趋势


在疫情笼罩下的2020年,仍有好些店屋放到市场上求售。其中较出众的包括:


1)面包物语(BreadTalk )老板欲出售主要店铺


2)比上次建议价减6.1%, 牛车水三保留店屋降价再求售


3) 劳明达街的两处角落商店出售 指导价为1320万新元


除了以上交易额较高的店屋外,还有好几栋价格较为适中的店屋放到市场上求售。在冠病挥之不去的情况下,好些店屋业主也想撤资,并乘机重组投资组合。


在新加坡迈入阻断措施解除后第二阶段,店屋的成交量在六月份就售出11栋,七月份则售出7栋。可见市场上还有许多买家,希望在这时候寻找有利的投资机会。



近期店屋交易


今年最高交易额的店屋是 14 莫罕默苏丹路 (14 Mohamad Sultan Road)。它是个拥有999年地契的受保留店屋,土地面积 2,476平方尺。成交价 $12,200,000。


仅次于 14 莫罕默苏丹路的是位于 297 丹戎加东路 (297 Tanjong Katong Road) 的四层楼店屋。这栋店屋土地面积 3,811 平方尺,建成面积 11,530平方尺。它拥有永久地契,成交价为$11,000,000。


除此之外,也有好些交易额在 $6,000,000 以下的店屋成功售出。


在全世界还努力对抗冠病、新加坡步入自独立以来最严重的经济衰退,是什么让产业投资者对店屋还情有独钟?



投资店屋五大原因


(一)店屋保值、增值潜能佳


店屋,尤其是受保护店屋供应有限。根据新加坡市区重建局的资料,新加坡共有大约6,500栋保留店屋。


让我们看看在过去20年,位于市区丹戎巴葛保留区 (Tanjong Pagar Conservation Area) 的店屋平均成交价。


从以上图表,我们可以看到店屋在这区的价钱节节上升。在 2000年,平均价格是 $377 每平方尺。到了今年七月,它已经升至 $6,756 每平方尺。


我们拿 64 客纳街 (64 Club Street) 作个比较。这间受保留店屋在 2019年1月25日售出,价钱是 $21,800,000。前业主在 2013年3月8日以 $12,980,900 购买这间店屋。在短短的六年内,价钱飙升了68%!



另一个例子是 77厦门街 (77 Amoy Street)。业主在2013年1月16日以 $14,441,000 购买这间受保留店屋。他在 2018年3月22日以 $25,000,000 成功出售。在 5年内价钱飙升了 73%!




让我们也参考位于市中心外的小印度保留区 (Little India Historic District),过去20年的平均成交价。



同样的,小印度受保留店屋的价钱也不断上升。它的平均成交价从 2000年三月份的每平方公尺 $616 增加到今年七月的 $6,756!


当然,店屋价钱的上升除了因市场供应需求有关,也因新业主在购买了店屋之后,为它进行资产提升。这包括增加建成面积,从原有的一层楼,增加到二或三层楼。在进行资产提升后,业主便可以享有更高的租金,回报率也因此提高。


店屋的用途日渐扩大。购买店屋的投资者除了希望每月能有一笔不错的租金外,也有好些打算自己使用。物以稀为贵。在供应有限、需求增加的环境下,店屋日后的价格可想而知。



(二)外国人可购买商业店屋


新加坡是投资者的天堂。她的政治稳定、低税收环境、先进的基础设施、高素质劳工队伍和平稳的楼市都是受到投资者青睐的原因。


在新加坡这个寸土为金的国家,外国人要拥有有地住宅,必须得到新加坡地管局的特别批准。但是若外国人想投资商业店屋,则没有限制。


店屋是许多外国人喜欢投资的特别产业,尤其是来自中国和香港的投资者,特别钟情于市区的受保留店屋。


来自中国和香港的投资者,特别钟情于市区的受保留店屋。

(三)无需支付额外买家印花税和卖家印花税


为了避免楼市有过热的情况,新加坡政府自2009 至 2017 年实施了一系列的降温措施,以确保房价涨幅符合经济基本面。


这些措施包括以下:


- 卖家印花税 (Seller's Stamp Duty)根据规定,卖家若在购买私人住宅的三年内卖出房产,须支付卖家印花税,税率介于4%至12%。这个措施只实施于私人住宅,购买商业店屋的投资者则可自由转卖,无需承担高额的卖家印花税·。


- 额外买家印花税 (Additional Buyer's Stamp Duty):购买私人住宅的买家,除了是新加坡公民购买的第一套住宅,否则都需缴付额外买家印花税。同样的,这项措施只针对私人住宅,购买商业店屋则无需支付额外买家印花税·。


- 房贷与价值比率限制 (Loan-To-Value):在这项条例下,购买私人住宅的买主只能向银行贷款不超过房产价值的75%,期限也不可超过30年或须在65岁前还清。


- 每月偿还贷款比率 (Mortgage Serviving Ratio):这项措施针对组屋和执行共管公寓,限制买家每月偿还的贷款比率,不得超过收入的30%。


- 总偿债率 (Total Debt Servicing Ratio):根据这项措施,金融机构在评估个人房地产贷款申请时,必须确保申请者的总债务每月摊还款额不超过月入的60%。这些债务不局限于房地产贷款,也包括非房地产贷款,如:信用卡债、车贷﹑学费贷款等。


购买商业店屋可免付额外买家印花税和卖家印花税。

(四)为企业创造独特风格和形象


店屋的独特风格,吸引不少寻求独特个性和异国情调的企业。这包括参与创意领域的公司、社交媒体、起步公司和餐饮业。


其中一个例子便是位于 11 Bali Lane 的Blu Jaz Cafe。这是一间爵士餐馆,店屋的装修设计都是满满的蓝调和爵士风味,加上色彩斑斓的壁绘,非常有气氛。


位于11 Bali Lane 的 Blu Jazz Cafe。

注:11 Bali Lane 在 2019年尾以 $18,800,000 卖给来自韩国的投资者。这是一间 999年地契的三层楼店屋,土地面积 1,664平方尺、建成面积 4,680平方尺。



(五)地面虽小、空间宽大


店屋土地面积一般由 1,000到 1,500平方尺不等,通常二至三层楼高。


从正面看,店屋看起来狭小,内部却别有洞天。一家店屋的深度至少是宽度的三到四倍,直通后巷。屋内分割为楼梯、走廊、房间、厨房和厕所,中部还有天井。


让我们看看23 安祥路 (23 Ann Siang Road) 。这栋店屋土地面积 1,331 平方尺。业主将店屋建至三层楼高,因此总面积是 3,111平方尺。


还有89 厦门街 (89 Amoy Street)。这栋店屋的土地面积是 2,854平方尺。它三层楼高,还加个阁楼,总面积是 7,440平方尺!


89 厦门街的三层楼店屋总面积 7,440平方尺。

有许多投资者喜欢购买单层楼店屋,然后为它进行资产提升。这包括增加建成面积,从原有的一层楼,增加到二或三层楼。在进行资产提升后,业主便可以享有更高的租金,回报率也因此提高。



总结


在全球经济动荡不安的这个时候,店屋 - 尤其是受保留店屋 - 特别受到投资者的钟爱。由于它没有未来供应,又日渐受投资者如外国买家、房地产基金、高净值人士和家族理财室的追捧。在供不应求的情况下,未来价值相当可观。


若您也对新加坡店屋有兴趣,想多了解如何投资这项特别产业,请联络我。


作者简介


Vivian 于 2002 年开始从事房地产业。在过去近 20年,她为许多顾客进行房地产咨询,包括销售、投资、产业规划和管理。她精通在新加坡置业的条规和流程,对楼价走势了如指掌。Vivian 的顾客群除了新加坡人,还包括来自中国、香港、台湾、马来西亚和印尼等国家的投资者。


除了是个全职的房屋投资顾问外,Vivian 也是两个孩子的妈妈。她家的两个小男生平时最爱踢球,而她也最爱观看他们的球赛。闲暇时,她喜欢阅读和约好友喝茶聊天。


若您有任何关于房地产的疑问,欢迎随时联络。

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